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房产存量大,未来人人都会有房
2018-03-26 15:31:28

现在跟以前很大的不同,就是以前房地产的存量小,需求大,但现在是存量大,需求并不太强烈,现开发商不停的在建楼,未来就会成一个现象,最少双方父母已经二套,结婚一套,未来至少人人三套房。

所以以前的那种房地产的思维方式,就不适用于现在的现实了。还认为房地产继续猛烈上涨,可能性就不大了。目前的房地产的上涨主要是信贷扩张推动的,而不是真实的商品增加推动的。已经有泡沫了。不过这泡沫是可以消化的,前提是不能再继续大幅上涨。

一定要记住,房地产存量大,需求有限,这是分析目前房地产形势的前提和背景。

如果只是投资者之间炒来炒去,那不就变成一种击鼓传花的博傻游戏了嘛。

如果评估价格过高,即使抵押给银行,银行也未必处理得掉啊。比如一套房子评估价一千万,首付三成,投资者付三百万给银行,从银行贷款700万买这套房子,结果供不起了。银行收回房子再往外卖,以700万的三成首付,还需要210万。能够掏得起210万首付,还没有房子的又有几个呢。

如果房屋评估价过高,银行也处理不了。这就会变成不良资产。就会变成坏账。数量过大,连央行也未必能处理的了。如果央行无锚印钞,去处理银行的坏账,整个经济就有可能陷入恶性通胀的危险。

或许有人说,我投资的是一二线城市,人口流入,就没有风险。

第一个,人口流入是有限制的。大家看过一些反应上个世纪七八十年代城市生活的老电影,比如《龙年警官》,1990年拍摄,那时的北京夜晚黑黢黢的,不像现在这么流光溢彩火树银花。那时的北京城市景观更是和现在没法比。

那时的中国比较穷,相比现在更好面子,为啥那时的北京建设得不好呢,人口不多呢。是因为当时的中国商品生产力不发达,没有足够的人财物去建设北京,去容纳更多的人口。

北京建设得怎么样,北京能容纳多少人口,不是由中央政府和央行想怎么样,就能怎么样。这是由全国其他地方的商品生产力决定的。全国其他地区商品生产力发达了,才能使北京建设得更好更美,才能供养得起更多的人口。

再回到房价上来。如果一个城市房价上涨,因为房地产是个不可贸易商品,别的地方房价低,也不可能交易交换过来,降低本地的房地产价格。如果本地的房地产价格上涨,对可贸易商品产业进行挤出,造成本地的不可贸易商品产出不足,到时候本地城市拿什么同别地进行交易交换呢?

我们千万不要以为,房价上涨就一定意味着财富的增长,这不一定!是不是,得看这个城市或者这个国家的商品生产,尤其是可贸易商品的生产支持不支持。能够提供足够支持的,就是真实财富的增长,不能提供的,就是泡沫,增加的就是纸面上的财富。

很多人反对房产税,认为房主会把房产税转嫁到租户头上,这是不一定正确的。

如果是房地产极度短缺,转嫁是可能的。但是在租售比极高,房地产并不太短缺的情况下,想转嫁是困难的。

因为房产税是时时刻刻都要交的,而房子有时候是空着的,当空着的时候,房产税还是要照常交的。这种情况下,房主把房子租出去的愿望,要比没有房产税的时候更加强烈。

没有房产税,房主如果不差房贷,那么房子空着是可以接受的。有房产税,不租出去,就得时时刻刻贴钱!

在这种情况下,反而有利于租房的客户。

现在因为没有房地产的持有税,很多房屋都是空闲着的,甚至听说有人买来房子当作存放家人骨灰。

有了房产税,再空闲,房主的压力就大了。

征收房产税的目的,不是为了增加多少税收,也不是为了特意降房价,更不是为了杀富济贫,而是让整个国家的商品生产 健康 稳定 可持续地发展运行。

而整个国家的商品生产 健康 稳定 可持续地发展运行的最大得利者是谁啊?不是农村小镇的居民,也不是三四线城市的居民,而是一二线城市的居民!

反之,如果整个国家的商品生产被破坏,受害最大的也是一二线城市的居民。

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